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Decreto-Lei 97/2026: o que muda no IVA, IMT e IRS para habitação
O mercado imobiliário português atravessa um período de transformação fiscal relevante.
Publicado em Diário da República, o Decreto-Lei n.º 97/2026 introduz um conjunto de medidas de desagravamento fiscal com o objetivo de aumentar a oferta habitacional e tornar o arrendamento mais atrativo tanto para quem arrenda como para quem investe.
Artigo publicado em 24/06/2026
Nota: Este artigo tem caráter informativo e baseia-se na legislação publicada até à data. Algumas medidas poderão ser objeto de regulamentação adicional.
1) IVA a 6% na construção e reabilitação
Uma das novidades mais significativas do decreto-lei 97/2026 é a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% nas empreitadas de construção e reabilitação habitacional, em substituição da taxa normal de 23%. Esta medida abrange projetos cuja iniciativa procedimental tenha ocorrido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.
O impacto financeiro é considerável, por exemplo numa empreitada de 250.000€, a diferença entre as duas taxas representa uma poupança potencial de 42.500€ em IVA.
Condições para beneficiar do IVA reduzido
Se o imóvel se destinar a venda:
- Preço de venda até 660.982€;
- Vendido até 24 meses após a emissão da licença de utilização;
- O comprador tem de passar a usar o imóvel como habitação própria e permanente no prazo de 6 meses após a aquisição, mantendo essa utilização durante pelo menos 12 meses;
- A escritura tem de fazer menção expressa à verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA.
Se o imóvel se destinar a arrendamento:
- Renda mensal até 2.300€ (valor de referência para 2026);
- Contrato de arrendamento celebrado até 24 meses após a licença de utilização;
- Imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.
A não observância destas condições pode implicar agravamento de IMT, pagamento do imposto em falta, acrescido de juros e coimas.
E quem está a construir a própria casa?
A empreitada continua a ser faturada com IVA a 23% mas, após a conclusão da obra, o proprietário pode pedir à Autoridade Tributária a restituição correspondente à diferença entre as duas taxas.
Condições para ter direito à restituição:
- O valor do terreno mais o custo da obra (sem IVA) não pode ultrapassar 660.982€;
- A casa tem de passar a ser habitação própria e permanente nos primeiros 6 meses após a licença de utilização, mantendo essa afetação durante pelo menos 12 meses;
- O pedido de restituição pode ser submetido 12 meses após a licença de utilização (início dos pedidos a 1 de outubro de 2026).
- Guarde todos os contratos e faturas do projeto;
- Materiais adquiridos diretamente pelo proprietário não são elegíveis para restituição.
2) Alterações ao IMT
Novo prazo de pagamento
Até à entrada em vigor do Decreto-Lei 97/2026, o IMT tinha de ser pago no próprio dia da escritura ou no dia útil seguinte. Na prática, isto significava que o comprador precisava de ter o dinheiro disponível no momento da assinatura, sem margem de manobra.
Com as novas regras, esse prazo passa para 30 dias após a emissão da guia de pagamento. Ou seja, quem compra casa tem agora um mês para efetuar o pagamento do imposto, o que alivia a pressão financeira no momento da escritura.
IMT agravado para não residentes
A compra de imóveis habitacionais por não residentes em Portugal passa a estar sujeita a uma taxa de IMT agravada de 7,5%. Existem, no entanto, duas alternativas para evitar este agravamento:
1. Tornar-se residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos após a aquisição;
2. Colocar o imóvel em arrendamento habitacional com renda até 2.300€/mês, com contrato celebrado até 6 meses após a compra e imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.
Se pelo menos uma das condições for cumprida, o comprador pode pedir o reembolso da diferença do IMT.
3) Alterações ao IRS
Para senhorios:
Os rendimentos de contratos de arrendamento habitacional com rendas até 2.300€/mês passam a beneficiar de uma taxa autónoma de IRS de 10%. Esta medida produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026, vigora até 31 de dezembro de 2029 e aplica-se tanto a contratos já em vigor como a novos contratos.
- O limite de 2.300€ não se aplica apenas à renda base, inclui também serviços cobrados ao inquilino no âmbito do contrato;
- Para contribuintes sujeitos a IRC ou com contabilidade organizada em sede de IRS, apenas 50% destes rendimentos são considerados para efeitos fiscais, o que pode ter um impacto relevante na rentabilidade líquida do investimento imobiliário.
Para inquilinos:
O limite de dedução à coleta em IRS das rendas pagas por inquilinos sobe para 900€ em 2026 e para 1.000€ a partir de 2027. Na prática, isto significa uma redução direta do imposto a pagar ou um aumento do reembolso de IRS na declaração anual.
Isenção de IRS sobre mais-valias imobiliárias
Quem vender um imóvel de habitação entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 pode ficar isento de IRS sobre as mais-valias geradas, desde que reinvista o dinheiro num imóvel destinado a arrendamento habitacional.
O valor a reinvestir é calculado a partir do que sobra depois de pagar o empréstimo associado ao imóvel vendido. Por exemplo: se vender por 250.000€ e tiver 50.000€ de empréstimo em dívida, o valor a reinvestir é de 200.000€.
Condições:
- O reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda;
- A intenção de reinvestir tem de ser declarada no IRS relativo ao ano da venda;
- O novo imóvel tem de ser colocado para arrendamento até 6 meses após o reinvestimento, com renda até 2.300€/mês;
- Tem de permanecer arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos;
- Não pode ser vendido nem doado durante 5 anos.
Se o reinvestimento for apenas parcial, a isenção é aplicada proporcionalmente.
Oportunidades que exigem planeamento
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduz alterações relevantes na fiscalidade do mercado imobiliário português. As novas medidas criam oportunidades, mas estão condicionadas a requisitos rigorosos, com prazos e limites que variam de caso para caso.
Perceber se reúne as condições para beneficiar destes incentivos exige uma análise cuidada do seu enquadramento fiscal e patrimonial.
Legislação aplicável
Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio
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